原告訴稱

(相關(guān)資料圖)

秦某杰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令趙某松賠償我損失150萬元（房屋差價(jià)損失）；2.要求訴訟費(fèi)由趙某松負(fù)擔(dān)。

事實(shí)和理由：雙方于2012年12月29日就位于北京市大興區(qū)Z室，簽訂《房屋買賣協(xié)議》。當(dāng)時(shí)房屋不具備上市交易條件，但雙方簽訂的協(xié)議第3條明確約定“雙方將來辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，甲方須協(xié)助乙方辦理”。該房屋自2019年5月4日滿足上市交易條件，趙某松在我支付完全部購房款后將我訴至法院，確認(rèn)雙方簽訂的合同無效。

2020年被大興區(qū)人民法院做出的判決書確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，趙某松對(duì)買賣合同的無效應(yīng)承擔(dān)向我履行賠償責(zé)任的義務(wù)。為此我依法向貴院提起訴求。

被告辯稱

趙某松辯稱：我同意賠償秦某杰的損失，但其主張的金額過高。根據(jù)原規(guī)定，我承擔(dān)締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，不承擔(dān)合同履行利益的損失，不應(yīng)賠償房屋增值的全部利益。具體如下：1.因合同無效返還因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于此，我已經(jīng)返還62萬余元購房款及其他各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)89萬余元，該款項(xiàng)應(yīng)在房屋價(jià)值中予以扣除；秦某杰在購房后即離開北京生活，將涉案房屋對(duì)外出租，每月租金約2500元，截止其騰退房屋共計(jì)8年半時(shí)間，其依據(jù)該合同取得的租金共計(jì)25.50萬元，該費(fèi)用依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)返還給我，我主張?jiān)摽铐?xiàng)應(yīng)在賠償損失中予以扣除。依據(jù)《北京市限價(jià)商品房住房管理辦法》第26條第2款規(guī)定，房屋滿五年可以上市交易后，應(yīng)交納35%土地收益金，該部分稅款應(yīng)予以扣除。

2.雙方按照過錯(cuò)責(zé)任比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我認(rèn)為雙方應(yīng)承擔(dān)同等過錯(cuò)責(zé)任。秦某杰在簽房屋買賣合同之前就知道涉案房屋是現(xiàn)價(jià)商品房，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，對(duì)于可能無法辦理過戶是能夠預(yù)判的，其在購買之前沒有盡到審慎義務(wù)，其自身存在一定過錯(cuò)。

法院查明

2012年7月6日，趙某松與北京T公司（以下簡稱：T公司）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品房）》，約定趙某松（買受人）購買T公司（出賣人）位于大興區(qū)房屋。

2012年12月29日，趙某松（出賣人）就前述房屋與秦某杰（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（兩限商品房住房），約定秦某杰以621800元的價(jià)格向趙某松購買前述房屋。同日，雙方簽署了《房屋買賣協(xié)議》，約定：秦某杰應(yīng)將趙某松已支付給開發(fā)商的房屋首付款136400元、物業(yè)費(fèi)2696元、采暖費(fèi)1282元及趙某松購買房屋的其他費(fèi)用共計(jì)187800元全部付給趙某松；

由于該房屋性質(zhì)屬于國家政策補(bǔ)貼房（兩限房），故在將來辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)趙某松須協(xié)助秦某杰辦理，過戶費(fèi)由秦某杰承擔(dān)。另外，雙方還簽訂了《買賣補(bǔ)充協(xié)議》，約定：關(guān)于房款交付期限約定自簽訂正式商品房買賣合同，總房款626420元，稅費(fèi)為24163元。秦某杰支付總房款的20%，即136420元。

秦某杰為購買涉案房屋總計(jì)支出費(fèi)用為892247元。趙某松于2013年將涉案房屋交付給秦某杰。

2014年5月4日，涉案房屋辦理房屋所有權(quán)證，該房屋登記在趙某松名下（單獨(dú)所有），房屋坐落于北京市大興區(qū)Z號(hào)房屋性質(zhì)為限價(jià)商品住房。

2020年3月2日，趙某松向本院提起訴訟，要求判決其與秦某杰簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（兩限商品房住房）、《房屋買賣協(xié)議》、《買賣補(bǔ)充協(xié)議》無效；要求秦某杰將北京市大興區(qū)Z號(hào)房屋返還給自己，自己返還秦某杰892247元。經(jīng)審理，我院判決：1.趙某松與秦某杰于2012年12月29日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（兩限商品房住房）、《房屋買賣協(xié)議》及《買賣補(bǔ)充協(xié)議》無效；2.趙某松返還秦某杰購房支出，共計(jì)：892247元；3.秦某杰將北京市大興區(qū)Z號(hào)房屋返還趙某松。前述判決做出后，秦某杰不服提起上訴，后于2021年3月25日撤回上訴。

本案審理過程中，因雙方不能對(duì)涉案房屋價(jià)值達(dá)成一致意見。秦某杰向本院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋在2021年的價(jià)格進(jìn)行鑒定，因雙方不能協(xié)商選擇鑒定機(jī)構(gòu)，本院通過北京市高級(jí)人民法院隨機(jī)搖號(hào)方式確定北京R評(píng)估公司（以下簡稱：R評(píng)估公司）作為本案鑒定機(jī)構(gòu)。2021年12月14日，R評(píng)估公司做出《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》，采用比較法和收益法，評(píng)估結(jié)果為房地產(chǎn)單價(jià)28290元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)253.17萬元。

前述鑒定評(píng)估報(bào)告送達(dá)雙方后，秦某杰無異議，趙某松提出書面異議，要求重新鑒定，主要內(nèi)容如下：1.涉案房屋系“限價(jià)商品房”，評(píng)估公司卻以不同性質(zhì)的純“商品房”的市場價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格明顯過高，不僅缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，更有悖于我國房地產(chǎn)交易常理，鑒定依據(jù)明顯錯(cuò)誤；

R評(píng)估公司答復(fù)：根據(jù)北京市限價(jià)商品住房的相關(guān)政策文件，已購限價(jià)商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，交納一定比例土地收益等價(jià)款，可以按市場價(jià)出售所購住房。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已滿足上市交易條件，證載房屋性質(zhì)為限價(jià)商品住房，我公司出具的《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》，也是按照房屋性質(zhì)為限價(jià)商品住房進(jìn)行評(píng)估出具估價(jià)結(jié)論。因此，不存在鑒定依據(jù)錯(cuò)誤的問題。

趙某松提交書面意見，主要內(nèi)容為：其不認(rèn)可評(píng)估公司答復(fù)的內(nèi)容，涉案房屋與估價(jià)對(duì)象沒有可比性，缺乏鑒定依據(jù)。即使人民法院將鑒定意見作為參考，也不應(yīng)將鑒定意見作為認(rèn)定案件事實(shí)的唯一依據(jù)。依據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（京高法[2010]458號(hào)）》第六條第三款的規(guī)定，房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，在認(rèn)定買受人的損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮因房屋升值獲得的利益、因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、裝修附屬價(jià)值及雙方過錯(cuò)程度。

本案中，秦某杰無論是購買限價(jià)房還是商品房，均不具備購房資格，其不存在訂約機(jī)會(huì)的損失。該評(píng)估結(jié)論也不是認(rèn)定雙方損失的唯一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)個(gè)案綜合考慮，即便人民法院認(rèn)同評(píng)估公司的鑒定意見，但是評(píng)估公司的估價(jià)確屬明顯過高，懇請(qǐng)法院能夠予以酌情降低。

另查，秦某杰不具備在京購房資質(zhì)。趙某松已返還秦某杰包括購房款在內(nèi)的相關(guān)款項(xiàng)共計(jì)892247元，秦某杰于2021年7月將涉案房屋返還給趙某松。

裁判結(jié)果

一、于本判決生效后10日內(nèi)，趙某松向秦某杰賠償損失819726.50元；

二、駁回秦某杰的其他訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！本唧w到本案中，生效判決已認(rèn)定雙方所簽訂的房屋買賣合同無效，法院焦點(diǎn)問題有二：一是損失數(shù)額的確定，二是秦某杰與趙某松過錯(cuò)責(zé)任比例的確定。

焦點(diǎn)一損失數(shù)額的確定。經(jīng)秦某杰申請(qǐng)，法院通過北京市高級(jí)人民法院隨機(jī)搖號(hào)方式確定R評(píng)估公司作為本案的鑒定機(jī)構(gòu)，R評(píng)估公司具有鑒定資質(zhì)，其做出的《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》屬合法有效。趙某松提出的異議缺乏相關(guān)依據(jù)，法院不予采納。根據(jù)前述鑒定報(bào)告，涉案房屋總價(jià)253.17萬元。趙某松已返還包括購房款在內(nèi)的相關(guān)款項(xiàng)共計(jì)892247元，該已付款項(xiàng)應(yīng)從253.17萬元中予以扣除；

趙某松主張應(yīng)扣除租金的答辯意見，因趙某松未提交相關(guān)證據(jù)以證明秦某杰存在租金收益，且秦某杰將購房款等費(fèi)用支付給趙某松亦存在利息損失，故對(duì)此項(xiàng)答辯意見，法院不予采納；趙某松主張應(yīng)扣除土地收益金，因R評(píng)估公司在評(píng)估涉案房屋價(jià)格時(shí)已扣除土地收益金，故法院對(duì)趙某松的前述答辯意見不予采納。綜上，涉案房屋增值損失數(shù)額為1639453元。

焦點(diǎn)二秦某杰與趙某松過錯(cuò)責(zé)任比例的確定。秦某杰作為買受人，有義務(wù)核實(shí)涉案房屋的性質(zhì)，在明知涉案房屋為兩限商品住房，且自己不具備在京購房資格的情況下，仍與趙某松簽訂涉案房屋買賣合同，存在過錯(cuò)。趙某松作為出售方，在明知涉案房屋為兩限商品住房且未取得房屋所有權(quán)證的情況下，將房屋出售給秦某杰，亦存在過錯(cuò)。法院根據(jù)案件的具體情況，確定雙方各擔(dān)50%的責(zé)任。

綜上，秦某杰要求趙某松賠償損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持，但具體數(shù)額由法院根據(jù)前述焦點(diǎn)問題的分析調(diào)整為819726.50元。